ಲೇಖನ: ಮಂಜೇಗೌಡ ಕೆ.ಜಿ. ವಕೀಲರು, ಎಂಜಿ ಲೀಗಲ್, ಬೆಂಗಳೂರು.
ಬೆಂಗಳೂರು: ಬಾಡಿಗೆ ಕರಾರು (Rental Agreement) ಅನ್ನು ಉಪನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸದೇ ಇದ್ದರೆ ಕಟ್ಟಡದ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಪ್ರತಿ ವರ್ಷ ಬಾಡಿಗೆ ದರ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಅವಕಾಶವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಆದೇಶಿಸಿದೆ.
ಒಪ್ಪಂದದಂತೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಸಲು ನಿರ್ದೇಶಿಸಿದ್ದ ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶ ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಪಂಜಾಬ್ ನ್ಯಾಷನಲ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಅರ್ಜಿ ವಿಚಾರಣೆ ನಡೆಸಿದ ನ್ಯಾ. ಪಿ.ಎಸ್ ದಿನೇಶ್ ಕುಮಾರ್ ಹಾಗೂ ನ್ಯಾ. ಸಿ.ಎಂ ಪೂಣಚ್ಚ ಅವರಿದ್ದ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠ ಈ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ.
ಪ್ರಕರಣದ ಹಿನ್ನೆಲೆ: ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಶ್ರೀನಿವಾಸ ಎಂಟರ್ಪ್ರೈಸಸ್ ಮಾಲಿಕರು ತಮ್ಮ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ನೆಡುಂಗಡಿ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡಿದ್ದರು. 81,444 ರೂಪಾಯಿ ಅಡ್ವಾನ್ಸ್ ಹಾಗೂ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳಿಗೆ 13,574 ರೂಪಾಯಿ ಬಾಡಿಗೆಯಂತೆ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಂಡು 1998ರಲ್ಲಿ ಐದು ವರ್ಷದ ಅವಧಿಗೆ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡಿದ್ದರು. ಒಪ್ಪಂದದಂತೆ ಪ್ರತಿ 3 ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಶೇ.20ರಷ್ಟು ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಅಡ್ವಾನ್ಸ್ ಕೂಡ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಅವಕಾಶವಿತ್ತು. ಆ ಬಳಿಕ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಪಂಜಾಬ್ ನ್ಯಾಷನಲ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ನೊಂದಿಗೆ ವಿಲೀನವಾಗಿದೆ.
ಹೀಗಾಗಿ ಕಟ್ಟಡದ ಮಾಲಿಕರು 2002ರಲ್ಲಿ ಮತ್ತೆ ಐದು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಜತೆ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ರಿನೀವಲ್ ಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದರು. ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿಸದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ಮಾಲಿಕತ್ವ ಹೊಂದಿರುವ ಶ್ರೀನಿವಾಸ ಎಂಟರ್ ಪ್ರೈಸಸ್ ಮಾಲಿಕರು 2006ರಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಸಿಟಿ ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್ (ಸಿಸಿಎಚ್ 20) ರಲ್ಲಿ ದಾವೆ ಹೂಡಿದ್ದರು. ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಪ್ರಕಾರ ಬ್ಯಾಂಕು ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಳದ ಬಾಕಿ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಬಾಕಿ ಇರುವ 9.34 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿ ಪಾವತಿಸುವಂತೆ ಪ್ರತಿವಾದಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಗೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸುವಂತೆ ಕೋರಿದ್ದರು. ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ 2018ರಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವಂತೆ ಆದೇಶಿಸಿತ್ತು. ಇದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಪಂಜಾಬ್ ನ್ಯಾಷನಲ್ ಬ್ಯಾಂಕು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಮೊರೆ ಹೋಗಿತ್ತು.
ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಆದೇಶ: ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ 1908ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 17(1)(d) ಅನುಸಾರ ಕರಾರು ಒಪ್ಪಂದದ ಅವಧಿ 11 ತಿಂಗಳಿಗಿಂತ ಜಾಸ್ತಿ ಇದ್ದಾಗ ದಾಸ್ತಾವೇಜನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಆದರೆ ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ನಿಯಮಾನುಸಾರ ಬಾಡಿಗೆ ಕರಾರು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಮಾಡಿಸಿಲ್ಲ. ಇನ್ನು ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 49ರ ಪ್ರಕಾರ ಯಾವ ದಾಖಲೆಗಳು ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಆಗಿರುವುದಿಲ್ಲವೋ ಅವುಗಳನ್ನು ಮೇಲಾಧಾರವಾಗಿ ಬಳಸಬಹುದೇ ಹೊರತು, ಅದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆ ದರ ಹೆಚ್ಚಳ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಳಸಲಾಗದು ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ. ಅಲ್ಲದೇ, ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತನ್ನ ಆದೇಶಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ಚಂದ್ರಕಲಾ ವರ್ಸಸ್ ಸೋಮನ್ ಪ್ರಕರಣವನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದ್ದು, ನೋಂದಣಿಯಾಗದ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಳ ಕೋರಲು ಅವಕಾಶವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
(RFA 1307/2019)